PDA

Pogledaj Full Version : Agencije za nekretnine i Zakon o posredovanju u prometu nekretnina



Graničar Jozo
03-04-2012, 09:31
kako znam da imamo barem jednog pravnika zanima me mišljenje/tumačenje šta je to "treća osoba" u zakonu o posredovanju nekretninama.

http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/329377.html

Da budem konkretan. Imaju li agencije za promet nekretnina pravo tražiti od osobe koje je došla samo pogledati nekretninu da potpiše ugovor? Odnosno, smatra li se nalogodavcom osoba koja je nazvala zbog oglasa za određenu nekretninu?

Ako nekome nije jasno pitanje mogu iznijeti i konkretan slučaj.

pdv
03-04-2012, 10:05
kako znam da imamo barem jednog pravnika zanima me mišljenje/tumačenje šta je to "treća osoba" u zakonu o posredovanju nekretninama.

http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/329377.html

Da budem konkretan. Imaju li agencije za promet nekretnina pravo tražiti od osobe koje je došla samo pogledati nekretninu da potpiše ugovor? Odnosno, smatra li se nalogodavcom osoba koja je nazvala zbog oglasa za određenu nekretninu?

Ako nekome nije jasno pitanje mogu iznijeti i konkretan slučaj.

Nisam pravnica ali ja to tumačim na sljedeći način :D

Agencija je posrednik. Nalogodavac sklapa ugovor s agnecijom tj. unajmljuje je da mu nađe neku nekretninu i u tom slučaju je kupac. Ili je unajmi da mu proda neku nekretninu pa je prodavatelj. Treća osoba je ona s kojom agaencija spaja ovog prodavatelja ili kupca radi prodaje.

Kada dođeš u agenciju i želiš pogledati nekretninu onda moraš potpisati ugovor jer oni imaju te tajne informacije i sigurno ti neće pokazati nekretninu bez ugovora. Što se tiče ovog zvanja preko telefona, ne. Ti se kao kupac raspituješ o nečem, a oni u agenciji ti mogu reći imamo ili nemamo to. Za detaljnije infomacije dođite u agencije. Stoga, osoba koja zove ne bi trebala biti nalogodavac. Kada stave oglas stana ti i dalje ne znaš gdje je već imaš samo šture informacije. Ugovor bi se trebao potpisivati tek ako odlučiš vidjeti tu nekretninu.

caporegime
03-04-2012, 10:10
Nisam pravnica ali ja to tumačim na sljedeći način :D

Agencija je posrednik. Nalogodavac sklapa ugovor s agnecijom tj. unajmljuje je da mu nađe neku nekretninu i u tom slučaju je kupac. Ili je unajmi da mu proda neku nekretninu pa je prodavatelj. Treća osoba je ona s kojom agaencija spaja ovog prodavatelja ili kupca radi prodaje.

Kada dođeš u agenciju i želiš pogledati nekretninu onda moraš potpisati ugovor jer oni imaju te tajne informacije i sigurno ti neće pokazati nekretninu bez ugovora. Što se tiče ovog zvanja preko telefona, ne. Ti se kao kupac raspituješ o nečem, a oni u agenciji ti mogu reći imamo ili nemamo to. Za detaljnije infomacije dođite u agencije. Stoga, osoba koja zove ne bi trebala biti nalogodavac. Kada stave oglas stana ti i dalje ne znaš gdje je već imaš samo šture informacije. Ugovor bi se trebao potpisivati tek ako odlučiš vidjeti tu nekretninu.

da, takav ugovor se mora sklopiti ( ne mora ali ako se ne sklopi, nema dokanu snagu, odnsono jnikakva je) u pisanom obliku i tek onda agencija tebi taži gajbe, obavješava....
ne sklapaš ugovor automatski kad ih nazoveš, kao što si npr. autoatski sklopio ugovore sa ZET-on kad uđeš u tramvaj

Graničar Jozo
03-04-2012, 11:30
da, takav ugovor se mora sklopiti ( ne mora ali ako se ne sklopi, nema dokanu snagu, odnsono jnikakva je) u pisanom obliku i tek onda agencija tebi taži gajbe, obavješava....
ne sklapaš ugovor automatski kad ih nazoveš, kao što si npr. autoatski sklopio ugovore sa ZET-on kad uđeš u tramvaj

OK, znači ako se nazove i pogleda nekretnina s njima se mora sklopiti ugovor? To bi značilo da sam ja nalogodavac ako pogledam nekretninu? To bi bilo kao da ideš probati majicu i obvežeš se kupiti je jer si je probao... Koji je to k...?

Čemu onda u tom zakonu treća osoba?

Šta to znači davanje naloga? Jesam li ja dao agenciji nalog da mi traži stan ako sam je nazvao da idem pogledati stan, a koji sam našao preko oglasa? Ja mislim da nisam dao nalog ako sam zvao i išao pogledati stan. Ako sam ja nazvao i pogledao stan po vašem tumačenju postajem nalogodavac. Ali ja joj nisam dao nalog da mi traži stan, nego da samo pogledam ono što je u oglasu. To nije davanje naloga. Čemu oda u zakonu treća osoba?

pdv
03-04-2012, 11:42
Pa agencija ima tajne podatke o prodavatalju i nekretnini. Neće ti je pokazat ako ne potpišeš ugovor jer bi ti onda mogao pogledati nekretninu i reći agenciji kako nećeš kupiti taj stan, a poslije se dogovriti sa prodavateljem i kupiti ga. Agencija tu sebe štiti tako da ako ti kupiš taj stan dužan si platiti proviziju jer ti ga je agencija pokazala tj, na tržištu našla za tebe.

Davanje naloga se podrazumijeva kada potpišeš ugovor. Ako nazoveš samo se raspituješ, a ako želiš i pogledat onda moraš potpisati ugovor.

Kako misliš čemu treća osoba? Pa to je osoba s kojom te agencija spaja. Kako misliš sklopiti kupoprodajni ugovor bez treće osobe?

Graničar Jozo
03-04-2012, 11:51
Agencija tu sebe štiti tako da ako ti kupiš taj stan dužan si platiti proviziju jer ti ga je agencija pokazala tj, na tržištu našla za tebe.

Ma kako ga je na našla za mene ako sam ja tražio po oglasima. Ja agenciji nisam dao nalog da mi traži nekretninu. Ja sam je sam našao preko oglasa, npr njuškala.

Ja nisam nazvao agenciju i rekao tražite mi stan, tih i tih dimenzija u tom rasponu cijene. To bi bilo davanje naloga.

Nazvati na oglas koji je stavila agencija nije davanje naloga. Čak ni pogledati stan nije davanje naloga.

pdv
03-04-2012, 11:57
Ma kako ga je na našla za mene ako sam ja tražio po oglasima. Ja agenciji nisam dao nalog da mi traži nekretninu. Ja sam je sam našao preko oglasa, npr njuškala.

Ja nisam nazvao agenciju i rekao tražite mi stan, tih i tih dimenzija u tom rasponu cijene. To bi bilo davanje naloga.

Nazvati na oglas koji je stavila agencija nije davanje naloga. Čak ni pogledati stan nije davanje naloga.

Nije. Ali ako ćeš stupiti u kontakt s vlasnikom stana onda moraš kontaktirati agenciju, a agencija ti vlasnikov broj neće dati na lijepe oči.

Ovaj nalog je zapravo ''prešutan''jer agencija okvirno nudi stanove, a ako hoćeš detalje o određenom onda moraš sklopiti ugovor.

Graničar Jozo
03-04-2012, 12:01
Nije. Ali ako ćeš stupiti u kontakt s vlasnikom stana onda moraš kontaktirati agenciju, a agencija ti vlasnikov broj neće dati na lijepe oči.

Ovaj nalog je zapravo ''prešutan''jer agencija okvirno nudi stanove, a ako hoćeš detalje o određenom onda moraš sklopiti ugovor.

To je sve točno. Ali ti ovdje preskačeš (ili podrazumijevaš) jedan jako bitan korak, a to je kupnja stana. Šta ako ja ne želim kupiti stan? Zašto moram sklopiti ugovor s njima? Ja sam samo došao pogledati. Shvaćaš li poantu šta ja cijelo vrijeme govorim.

P.S. nema to prešutan ili ne. Ne plaćam ja agenciji bakšiš, nego 2-3 tisuće eura.

pdv
03-04-2012, 12:07
To je sve točno. Ali ti ovdje preskačeš (ili podrazumijevaš) jedan jako bitan korak, a to je kupnja stana. Šta ako ja ne želim kupiti stan? Zašto moram sklopiti ugovor s njima? Ja sam samo došao pogledati. Shvaćaš li poantu šta ja cijelo vrijeme govorim.

Razumijem što govoriš ali agencija se mora nekako zaštiti. Recimo, dođeš ti u agenciju i kažeš kako hoćeš pogledati stan od Pere Perića. Agent ti kaže da može ali da moraš platiti određenu proviziju. Ti se složiš bez da ste išta potpisali i odete pogledati stan. Nakon što ste pogledali stisneš ruku agentu i kažeš kako to nije ono što si tražio. Agent slegne ramenima i ode.
Agent ti se nije ni izgubio iz vida, a ti natrag na mjesto zločina i dogovriš s vlasnikom prodaju bez posredovanja agencija.

Ovo je jedini način da se agencija osigura da će dobiti od tebe proviziju.

Ne naplaćuje tebi agencija gledanje stana jer u slučaju nekupovanja ugovor ne postoji. No, odlučiš li se kupiti stan onda moraš platiti proviziju. Dakle, samo zaštita od ovih ilegalnih aktivnosti.

Graničar Jozo
03-04-2012, 12:17
Razumijem što govoriš ali agencija se mora nekako zaštiti. Recimo, dođeš ti u agenciju i kažeš kako hoćeš pogledati stan od Pere Perića. Agent ti kaže da može ali da moraš platiti određenu proviziju. Ti se složiš bez da ste išta potpisali i odete pogledati stan. Nakon što ste pogledali stisneš ruku agentu i kažeš kako to nije ono što si tražio. Agent slegne ramenima i ode.
Agent ti se nije ni izgubio iz vida, a ti natrag na mjesto zločina i dogovriš s vlasnikom prodaju bez posredovanja agencija.

Ovo je jedini način da se agencija osigura da će dobiti od tebe proviziju.

Ne naplaćuje tebi agencija gledanje stana jer u slučaju nekupovanja ugovor ne postoji. No, odlučiš li se kupiti stan onda moraš platiti proviziju. Dakle, samo zaštita od ovih ilegalnih aktivnosti.

Naravno, sve to stoji. E sad kad smo se složili oko ove priče idemo dalje.

Ako agencija ima zakonsku obvezu naplatiti min. 4% od ugovorene kupoprodajne cijene stana, a naplaćuje 2% od prodavatelja i 2% od kupca, šta će ona ako ja baš napravim to što si ti napisala (napisao?)? Ako ja odbijem potpisati ugovor i dođem do vlasnika stana naknadno tko će njoj naplatiti tih preostalih 2%? A zakonski je dužna naplatiti 4%, šta onda? Pustimo to što sam ja šupak u tom slučaju.

Po nekakvoj mojoj logici onda radi protuzakonito. Jer ona je dužna naplatiti svoju proviziju od nalogodavca (ovisno o tome tko je dao nalog). A ne solidarno pola, pola kako to rade, odnosno kakva im je priča kada pokušavaju uvaliti ugovor kod razgledanja stana.

pdv
03-04-2012, 12:41
Naravno, sve to stoji. E sad kad smo se složili oko ove priče idemo dalje.

Ako agencija ima zakonsku obvezu naplatiti min. 4% od ugovorene kupoprodajne cijene stana, a naplaćuje 2% od prodavatelja i 2% od kupca, šta će ona ako ja baš napravim to što si ti napisala (napisao?)? Ako ja odbijem potpisati ugovor i dođem do vlasnika stana naknadno tko će njoj naplatiti tih preostalih 2%? A zakonski je dužna naplatiti 4%, šta onda? Pustimo to što sam ja šupak u tom slučaju.

Provizija ovisi o dogovoru između stranaka i jedino je zakonski uređeno da ne smije preći 6%. Agencija će se uvijek pokušat naplatit i od kupca i od prodavatelja ali od prodavatelja teže izvlači lovu. Prodavatelj obično kaže da nudi stan i da ne namjerava platiti nikakvu proviziju te da to riješi s kupcem. On uvijek može naći drugu agenciju, a isto tako može se odlučiti na samostalnu prodaju. Agencija će nerijetko pristati na takvu pogodbu jer gubi tajne informacije o stanu, a samim time i bar polovinu zarade. Dok je kupac dužan platiti kada potpiše ugovor jer dobiva informacije od agencije. Njemu agencija treba da bi došao do prodavatelja dok prodavatelju može bez agencije naći kupca.

Ako ti odbiješ potpisati ugovor i ipak dođeš do stana naknadno onda ti ne mogu ništa. :D Ali nema te agencije koja će te odvesti do stana bez ugovora.


Po nekakvoj mojoj logici onda radi protuzakonito. Jer ona je dužna naplatiti svoju proviziju od nalogodavca (ovisno o tome tko je dao nalog). A ne solidarno pola, pola kako to rade, odnosno kakva im je priča kada pokušavaju uvaliti ugovor kod razgledanja stana.


Nije ona dužna naplatiti proviziju. Njena provizija je rizik posla. Isto kao što i neki poduzetnik nije zakonski dužan prodati određeni broj čokolada već prodaja ovisi o trenutnoj situaciji na tržištu. Jedino što agencija ovdje mora zakonsti poštovati jest da joj provizija ne iznosi više od 6% vrijednosti nekretnine ili što je već predmet ugovora.

Kod ovakvog oblika posredovanja je definitivno kupac izloženiji financijskom pritisku od strane agencije ali nema tu ništa ilegalno. Jednostavno, nitko nas ne tjera da idemo preko agencije.

Graničar Jozo
03-04-2012, 12:52
ako one od mene traže proviziju onda rade protuzakonito. Jer ja po zakonu nisam nalogodavac već treća osoba.

A isto tako su po zakonu dužne spojiti nalogodavca (dakle prodavatelja ako je dao nalog agenciji za mu traže kupca za stan) i treću osobu.

Dobro ti kažeš da one od prodavatelja teže izvlače lovu, ali ako im prodavatelj dopusti (dakle ne mora ni dati izričit nalog) da mu prodaju stan onda je on nalogodavac. I opet se vrtimo u krug. Ja kao potencijalni kupac nisam dužan ništa potpisati s njima.

Zakon je definirao odnos posrednika i nalogodavca, ali nije definirao odnos posrednika i treće osobe. I tu agencije love u mutnom gdje od treće osobe na prevaru prave nalogodavce. Hoće me povuć za onu stvar.

Spomenula si rizik poslovanja. Ako one ne mogu ukloniti rizik izbacivanja njih kao posrednika iz cijele priče onda to nije moj problem. Ali su dužne dovesti nalogodavca i treću osobu u kontakt svezi sklapanja kupoprodajnog ugovora.

pdv
03-04-2012, 13:15
ako one od mene traže proviziju onda rade protuzakonito. Jer ja po zakonu nisam nalogodavac već treća osoba.

Logički gledano i nalogodavac i treća osoba bi trebali platiti za usluge agencije. A, agencije uglavnom prebacuju teret na kupce jer su prodavatelji u boljoj poziciji. Agencija radi po principu naplaćivanja usluga i ona može odabrati kome će i koliko zaračunati proviziju dok god poštuje zakonsku granicu. Isto kao što privatnik tebi dana može prodati čokoladu po 8 kn, a meni sutra pod nekom akcijom za 6 kn.


A isto tako su po zakonu dužne spojiti nalogodavca (dakle prodavatelja ako je dao nalog agenciji za mu traže kupca za stan) i treću osobu.
Dobro ti kažeš da one od prodavatelja teže izvlače lovu, ali ako im prodavatelj dopusti (dakle ne mora ni dati izričit nalog) da mu prodaju stan onda je on nalogodavac. I opet se vrtimo u krug. Ja kao potencijalni kupac nisam dužan ništa potpisati s njima.

Da, dužne su spojiti nalogodavca i treću osobu ali imaju pravo na zaštitu svojeg posredništva.

Prodavatelj ne mora reći:'' Dobar dan, izdajem nalog'' :D Samim tim što je ''dao'' određenoj agenciji stan za prodaju on pristaje na to da mu agencija nađe kupca. Neke stvari se prešutno odrade. Čemu davanje stana ako ne misliš prodati?

Naravno da nisi dužan ali onda ni agencija nije dužna na spajanje tebe s nalogodavcem :D


Zakon je definirao odnos posrednika i nalogodavca, ali nije definirao odnos posrednika i treće osobe. I tu agencije love u mutnom gdje od treće osobe na prevaru prave nalogodavce. Hoće me povuć za onu stvar.

:D

A, kažem ti kao i svaka tvrtka koja se bavi prodajom usluga. Ako ćeš koristiti uslugu moraš i platiti.



Spomenula si rizik poslovanja. Ako one ne mogu ukloniti rizik izbacivanja njih kao posrednika iz cijele priče onda to nije moj problem. Ali su dužne dovesti nalogodavca i treću osobu u kontakt svezi sklapanja kupoprodajnog ugovora.


Naravno da nije tvoj problem. Nerijetko su izlazile priče u javnost kako su agencije ostale nasamarene jer su išle u dobroj vjeri i sl. Da, dužne su dovesti ali samo ako potpišeš ugovor. Ukoliko ne potpišeš onda nisu.

Graničar Jozo
03-04-2012, 13:51
Logički gledano i nalogodavac i treća osoba bi trebali platiti za usluge agencije. A, agencije uglavnom prebacuju teret na kupce jer su prodavatelji u boljoj poziciji.

ne. agencija se naplaćuje od onog s kim je sklopila ugovor o posredovanju. Taj se u zakonu zove nalogodavac. Dakle, logično je da se agencija naplati od onog tko je tražio njene usluge.


Agencija radi po principu naplaćivanja usluga i ona može odabrati kome će i koliko zaračunati proviziju dok god poštuje zakonsku granicu. Isto kao što privatnik tebi dana može prodati čokoladu po 8 kn, a meni sutra pod nekom akcijom za 6 kn.

agencija može naplatiti proviziju od onoga s kojim je potpisala ugovor.




Da, dužne su spojiti nalogodavca i treću osobu ali imaju pravo na zaštitu svojeg posredništva.

Imaju pravo dok to pravo nije stečeno prijevarom. Zakon jasno definira nalogodavca, posrednika i treću osobu. Ako si čitala zakon onda bi ti trebalo biti jasno da je odnos nalogodavca i posrednika definiran.

Odnos trećih osoba i posrednika nije definiran (možda i s razlogom, jer se u tom odnosu nema šta definirati).

To što one pokušavaju od trećih osoba stvoriti sebi klijente, odnosno nalogodavce je prijevara i to može proći kod nepismenih osoba, kod onih koji nisu uzele pročitati zakon.


Prodavatelj ne mora reći:'' Dobar dan, izdajem nalog'' :D Samim tim što je ''dao'' određenoj agenciji stan za prodaju on pristaje na to da mu agencija nađe kupca. Neke stvari se prešutno odrade. Čemu davanje stana ako ne misliš prodati?

Naravno da nisi dužan ali onda ni agencija nije dužna na spajanje tebe s nalogodavcem :D

Po zakonu o posredovanju u prometu nekretnina posrednik je dužan spojiti nalogodavca i treću osobu. Opet ta treća osoba.

ja opet ponavljam da posrednik samo budalu može navesti da od treće osobe postane nalogodavac. odnosno, nepismenu osobu.



A, kažem ti kao i svaka tvrtka koja se bavi prodajom usluga. Ako ćeš koristiti uslugu moraš i platiti.

Opis posla kojm se posrednik (agencija) bavi je zakonom definiran. Članak 21.
http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/329377.html

Tako da je njihov odnos vezan za nalogodavca, a ne za treću osobu.


Naravno da nije tvoj problem. Nerijetko su izlazile priče u javnost kako su agencije ostale nasamarene jer su išle u dobroj vjeri i sl. Da, dužne su dovesti ali samo ako potpišeš ugovor. Ukoliko ne potpišeš onda nisu.

Svako obavljanje poduzetničke aktivnosti sa sobom nosi rizik. Tako i posredovanje u prometu nekretninama.

S tim da i to nije nikakav rizik, jer se agencije naplaćuju od nalogodavca, a i to jedefinirano člankom 15., stavak 2

pdv
03-04-2012, 14:13
Ne znam, može biti da je tako. Valjda sve ovisi i o tom ugovoru što potpišu agencije i treće osobe. Vjerojatno odmah napišu tu proviziju, a ne bi smjeli ako im treća osoba nije dala nalog. Dok se nalog od poslodavca podrazumijeva kada im ovi daju stan da im prodaju. Zapravo, one svojim posredovanjem rade za poslodavca i ti kao treća osoba nemaš ništa s tim? I to je logično.

Ovi primjeri koje sam spominjala su sa tržišta i znam da većina agencija tako posluje. Često se dogodi da im ni prodavatelj ne da nalog već oni naiđu na njegov oglas i pilaju da prodaju u njegovo ime. Pa tako imaš nekoliko agencija koje te vode u isti stan, a ljudi ne žele poslije plaćati proviziju jer nisu ni tražili od njih da im prodaju. I onda oni to rješavaju preko kupaca iako,očito, ne bi smjeli. Uglavnom, teški kupus.

Postavlja se pitanje da li te agencije uopće imaju kvalitetni pravni kadar za riješavanje ovih stvari i kako im ti ugovori uopće prolaze.

caporegime
03-04-2012, 16:51
uh jeste toga napisali.......a stvar je jednostavnija.samo treba čitati zakon.


Članak 15.

(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.
(2) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme.
(3) Ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju ugovor o posredovanju, smatra se da je ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti.
(4) Ako nije drukčije propisano ovim Zakonom, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava.
(5) Ugovorom se odredbe ovoga Zakona ne mogu isključiti, odnosno ograničiti, osim ako je u vezi s pojedinom odredbom izričito dopušten drukčiji dogovor ugovornih strana, odnosno drukčiji dogovor u očitome interesu nalogodavca.
(6) U ugovoru sklopljenu između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.
(7) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina može sadržavati i druge podatke u vezi s poslom za koji se posreduje (npr. rok i uvjete isplate posredničke naknade, podatke o osiguranju od odgovornosti, uvjete osiguranja isplate posredničke naknade i sl.).

znači, da bi se ušlo u ugovorni odnos prvo se mora sklopiti ugovor za kojega zakon nalaže da je u pisanom obliku.

ajmo ispočetka:


1. Imaju li agencije za promet nekretnina pravo tražiti od osobe koje je došla samo pogledati nekretninu da potpiše ugovor?

2. Odnosno, smatra li se nalogodavcom osoba koja je nazvala zbog oglasa za određenu nekretninu?

1. ima.ali imam i ja pravo od amerike tražiti da mi financira gradnju aqua parka s golim konobaricama u grabovniku. najvjerojatnije ću dobiti šipak a moguće i nogu u dupe ukoliko to zatražim osobno, oči u oči.
2. ne.
jer, kako zakon kaže; Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju

voila (s onom crticom na a )

pdv
03-04-2012, 23:36
Capo, ipak je Jozo u pravu :D

Agencija mora sklopiti ugovor s nalogodavateljem, a nalogodavatelj može biti i kupac i prodavatelj. Onog trenutka kada agencija prodaje nečije stan onda mora s njim sklopiti ugovor u kojem se obvezuje da će najbolje posredovati za njega i da će mu naći kupca, a prodavatelj se obvezuje da će platiti proviziju zbog tog posredništva. Stoga kupac nije dužan platitu proviziju već samo prodavatelj koji je u ovom slučaju nalogodavatelj. Kupac može i ne mora biti nalogodavatelj. Ukoliko on želi kupiti stan i u oglasu pronađe stan, agencija mu je dužna pokazati taj stan jer mora raditi u interesu prodavatelje. U tom slučaju joj kupac nije dužan platititi proviziju niti je dužan potpisivati ikakav ugovor. Kupac bi bio dužan platiti proviziju tek kada bi postao nalogodavatelj tj. da ovasti agenciju da nađe za njega neki stan na tržištu. Znači naglasak je između posrednika i nalogodavatelja i to nema veze s trećom osobom. Ovo je zakon i tako bi trebalo funkcionirati ali u praksi ne funkcionira.

Naime, agencije u većini slučajeva ne potpisuju ugovor s prodavateljem pa na ilegalan način dolaze do provizije od kupca koji nije nalogodavatelj. Eto, nadam se da nisam zapetljala.

caporegime
04-04-2012, 09:05
a što sam ja to pogrešno rekao?
plaćanje provizije je ništa drugo nego ispunjavanje dužne činidbe nalogodavca. uslijed ispunjenja svrhe ugovora.
a gore se vidi tko i na koji način se može ugovorno vezati s agencijom za nekretnine.

ako si pak pogrešno protumačila odgovor na prvo pitanje predlažem da ga pročitaš još koji put.
ima li pravo tražit da se potpiše ugovor? odnosno u smislu, može li tražiti? ima. i može. svatko ima pravo tražiti. ali druga ga strana ne mora sklapati.
ja nemam pravo pišati po parkovima. ili ubijati ljude. to je kažnjivo.
ali imam pravo tražiti (predlagati, moliti, nuditi) potpisivanje ugovora. samo što druga strana (kupac ili u suprotnom slučaju prodavatelj) nije dužna po tome traženju postupiti niti ga postpisati (u ovom slučaju) niti joj mogu nastupiti štetne posljedice u odnosu na njezino pravo da slobodno istražuje tržište.

Graničar Jozo
04-04-2012, 09:09
Naime, agencije u većini slučajeva ne potpisuju ugovor s prodavateljem pa na ilegalan način dolaze do provizije od kupca koji nije nalogodavatelj. Eto, nadam se da nisam zapetljala.

nisi u krivu. Točno to rade.

počesto agencije znaju samoincijativno staviti oglas za stan bez dopuštenja vlasnika. ne potpisuju ugovor sa nalogodavcom koji je uglavnom prodavatelj stana, pa na lopovski način žele zaraditi proviziju od kupca. e malo morgen.

za ovo što pišem sam se uvjerio jučer.

caporegime
04-04-2012, 09:26
nisi u krivu. Točno to rade.

počesto agencije znaju samoincijativno staviti oglas za stan bez dopuštenja vlasnika. ne potpisuju ugovor sa nalogodavcom koji je uglavnom prodavatelj stana, pa na lopovski način žele zaraditi proviziju od kupca. e malo morgen.

za ovo što pišem sam se uvjerio jučer.

ne mora to biti lopovluk.
naime, oni u slučajevima kad sklope ugovor s kupcem, traže i slikaju sve raspoložive nekretnine.
kad sam ja prodavao stan zvali su me iz mnogo agencija koje sam ja odjebao u startu u smislu potpisivanja ugovora.
oni su me međutim molili da mi dovode kupce bez ikakve moje obveze prema njima, jer, bez obzira što oni meni dovode kupce oni istodobno svojim kupcima (nalogodavcima u smislu ugovora) pokazuju prikladne nekretnine.
dakle, izvršavaju svoje obveze iz ugovora prema svojim nalogodavcima a to što time i ja dolazim u povoljniji položaj jer mi netko drugi po svom nahođenju dovodi kupce, to je pozitivna nuspojava

Graničar Jozo
04-04-2012, 09:35
to je OK. i tu nema ništa spono ako je kupac s njima potpisao ugovor i time postao nalogodavac da mu oni (agencije) traže stan. to znači, ja nemam vremena tražiti okolo stan i zivkati oglase pa sam dao agenciji nalog da mi traži stan.

ali ako ja tražim aktivno stan, zovem na oglase (a koje stavlja i agencija kao npr. u tvoje ime) i trošim svoje vrijeme za obilazak svega i svačega onda mi agencija nema šta nuditi ugovor, jer na taj način, uvjeravajući me da je to poslovna praksa te da je i prodavatelj sklopio s njima ugovor i da dijelimo troškove provizije (2+2), od treće osobe stvara nalogodavca, a to je klasična podvala i prevara. E to je lopovluk.

caporegime
04-04-2012, 09:45
a jebiga....svatko želi izvući za sebe najveću korist.
ja tako obožavam kad mi se nešto pokvari pa nosim reklamirat pod garancijom.
priča s njihove strane počinje tako da me žele odjebat i poslat da sam nosim stvar serviseru a često zna završit tako da mi neki šefić broji lovu i vraća....
iako najčešće uzmu aparat.

Graničar Jozo
04-04-2012, 09:49
ma naravno, samo je meni bilo krivo kad sam odjebao ženu iz agencije. kontam i ona živi od toga. a sad vidim da me tuka htjela prevesti žednog preko vode i bit će mi drago ako se dogovorim s vlasnikom mimo agencije.

i još ona meni ide tumačit da ona zna zakon i da mi to moramo potpisati.

pdv
04-04-2012, 18:01
a što sam ja to pogrešno rekao?
plaćanje provizije je ništa drugo nego ispunjavanje dužne činidbe nalogodavca. uslijed ispunjenja svrhe ugovora.
a gore se vidi tko i na koji način se može ugovorno vezati s agencijom za nekretnine.

ako si pak pogrešno protumačila odgovor na prvo pitanje predlažem da ga pročitaš još koji put.
ima li pravo tražit da se potpiše ugovor? odnosno u smislu, može li tražiti? ima. i može. svatko ima pravo tražiti. ali druga ga strana ne mora sklapati.
ja nemam pravo pišati po parkovima. ili ubijati ljude. to je kažnjivo.
ali imam pravo tražiti (predlagati, moliti, nuditi) potpisivanje ugovora. samo što druga strana (kupac ili u suprotnom slučaju prodavatelj) nije dužna po tome traženju postupiti niti ga postpisati (u ovom slučaju) niti joj mogu nastupiti štetne posljedice u odnosu na njezino pravo da slobodno istražuje tržište.

Nisi ništa krivo rekao ako je riječ o ugovoru o nekom posredovanju ali agencija nema pravo nuditi kupcu ugovor samo zato što je došao pogledati stan. Ona mu može ponuditi svoje neke usluge ali mu nema pravo dati ugovor na temelju kojeg će on pogledati stan i platiti proviziju. Tako da nema pravo jer je to protivno zakonu.

Graničar Jozo
02-05-2012, 20:24
Dakle, ovo kaže Ministarstvo :)


Dopisom zaprimljenim u ovo Ministarstvo dana 21. ožujka 2012. godine putem Centralnog informacijskog….., obratili ste nam se sa upitom da li ste Vi kao osoba koja se javila na oglas o prodaji stana na web stranici i nazvala ponuđeni broj agencije za promet nekretninama na taj način postala nalogodavac te da li ste dužni potpisati ugovor o posredovanju u prometu nekretnina i platiti agenciji proviziju od 2% od kupoprodajne cijene stana ukoliko do kupnje dođe, a u smislu odredaba Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine, br.107/07, u daljnjem tekstu: Zakon). Nastavno Vašem upitu, očitujemo se kako slijedi:

U odredbi članka 15. stavka 1. Zakona, propisano je da se ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Nadalje, odredbom stavka 2. istog članka Zakona, propisano je da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme. Stavkom 3. istog članka Zakona propisano je da ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju ugovor o posredovanju, smatra se da je ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno vrijeme od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti. Isto tako, odredbom stavka 6. istog članka Zakona propisano je da u ugovoru sklopljenu između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

Obveze posrednika, ukoliko je sklopljen i potpisan ugovor o posredovanju u prometu nekretnina, određene su člankom 21. Zakona. U navedenom članku je između ostalog određeno da ovlašteni posrednik nastoji naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla, upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini, omogućiti pregled nekretnine, posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao, čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje, te obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

Nadalje, člankom 27. Zakona određena je visina posredničke naknade u ugovoru o posredovanju koja ne smije prelaziti 6% kupoprodajne cijene nekretnine.

Bitnim je potrebno naglasiti da je odredbom članka 28. stavak 1. Zakona izrijekom propisano da posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.

Budući iz vašeg podneska proizlazi da ste se samo javili na oglas o prodaji stana na web stranici određene agencije, ali sa istom niste sklopili niti potpisali ugovor o posredovanju u prometu nekretnina u smislu naprijed citiranih odredbi Zakona, mišljenja smo da sa Vaše strane nije došlo do pravnog posla sa agencijom za posredovanje, te se stoga ne smatrate nalogodavcem u smislu važećih odredbi ovog Zakona.

Isto tako, samo sklapanjem ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, nastaje zakonom propisana isplata posredničke naknade, a kako do takvog pravnog posla u vašem slučaju također nije došlo, niste u obvezi niti na plaćanje posredničke naknade tj. provizije.

Osobito smatramo važnim istaći da svaka manipulacija ili prisila na sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona, budući je suština ugovora i njegova osnovna karakteristika da je to sporazum, konsenzus, očitovanje volje, a ne prisile, ugovornih strana.

S poštovanjem

POMOĆNIK MINISTRA

Rodila me majka pametna. :)

caporegime
02-05-2012, 22:43
pa čim zakon kaže da je za valjanost ugovora potrebna pisana forma sve je jasno.
nije to kao kad uđeš u tramvaj pa se autoatrski smatra da si sklopio ugovor s prijevoznikom.
ja volim te priučene biznismene kad se raskuraže pa počnu pametovati......kako im se počne nakon nekog vremena i kontre raspadati rečenica u nesuvislu hrpu riječi

Graničar Jozo
02-05-2012, 22:47
to u konačnici znači da i nakon što sam odbio potpisati ugovor s agencijom ta ista agencija mora mi pokazati i sljedeći stan, jer ako je sklopila ugovor sa prodavateljem stana onda je dužna po točki zakonu spojiti prodavatelja i kupca.

samo je problem kada agencije ne sklope ugovor sa prodavateljem što je čest slučaj.

a to je sljedeće pitanje za mingorp :)

Nana
14-05-2012, 19:28
Pozdrav svima!Evo ja bas imam pitanje koje se nadovezuju na zadnju recenicu.Naime,agentica me odvela vidjet nekretninu,ja sam joj na prepad potpisala ugovor o posrednistvu za navedenu nekretninu medjutim ona nema ugovor s prodavateljem.Ona je objavila reklamu za stan bez da je vlasnika ista pitala,stovise upoznala ga je kad i ja -kad smo dosli do nekretnine.Vlasnik i ja se slazemo da obavimo direktnu kupnju jer on ne namjerava s takvom agencijom nista potpisivati,ali ono sto mene zanima je: da li je moj ugovor pravovaljan ako ona nije ovlastena za prodaju navedenog stana od strane vlasnika? Hvala unaprijed.

Nana
14-05-2012, 20:53
U PRAVILIMA POSLOVANJA
POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA jasno stoji:
Član 10.

Agencija ne smije posredovati za nekretnine koje nije razgledao njezin predstavnik i s vlasnikom te nekretnine sklopio ugovor o posredovanju, osim u slučajevima kada se radi o zajedničkom poslu nekoliko agencija.(što ovdje nije slučaj)

Znači li to da je komad papira koji sam ja potpisala bezvrijedan?

caporegime
14-05-2012, 22:31
a da rađe pogledaš koje su sve klauzule u ugovoru?
ovako napamet se i ne može baš nešto učiniti.

Rodica
15-05-2012, 10:12
evo, frend mi traži stan u zagrebu za unajmiti, pa ako ima kakav info, javite mi na pp.

tone56
04-06-2012, 21:17
očito se radi o pitanju, koje niko ne spominje: agencije oglašavaju prodaju nekretnina za koje nemaju ugovor sa prodavateljem. Na oglas se odazivaš u ubeđenju, da oni go stvarno prodaju, a najčešče to nije tako. i onda se ddesi, da cjena koju oglašavaju ne važi. jer traže od tebe proviziju, pošto je od prodavatelja - u takovm slučaju - nemaju. kao dođeš kupiti cipele, koje su u uzlogu sa cijenom 100, a onda moraš platiti još njihovu maržu. To su - blago rečeno - prevare.
Razumljivo je, ako stvari ne nađem u oglasu, da odem u agenciju i narućim, da mi nađu ono što trebam i razume se: potpišem ugovor i ako mi to nađu - platim proviziju. Sve drugo je sve drugo a ne pošten rad.

sarah_st
12-11-2012, 18:31
Pozdrav svima!!! Možda sam zbog svoje naivnosti i gluposti naišla na problem s jednom agencijom za nekretnine, pa ću ukratko napisati o čemu se radi i baš me zanimaju vaša mišljenja i savjeti koji su jaaaako dobrodošli :) Kupujem stan, intezivno tragam za nečim povoljnim, zovem oglase.... javim se na oglas agencije, odvede me u stan, potpišem ugovor (nemam pojma koji, nisam dobila duplikat, znam glupa sam :cry) i to je to. Nakon tjedan dana ponovo pregledavam oglase, nazovem dotični oglas ( u startu je bilo naglašeno da nije agencija), javi se vlasnik i nakon par minuta ustanovim da se radi o stanu kojeg sam pogledala s agenticom. U njegovom oglasu je cijena bila za 2.000 eura povoljnija kao i kod još jedne agencije koja je nudila taj stan povoljnije nego prva agencija preko koje sam pogledala stan. Da li sam se tim potpisanim ugovorom obvezala da stan mogu kupiti samo kod prve agencije?! Ako se na drugim oglasima stan nudi povoljnije zašto bi ja trebala biti ograničena na samo jednu agenciju? :(

caporegime
12-11-2012, 18:41
a možemo li barem vidjeti sadržaj ugovora?
da, nema ga.


kao i kod još jedne agencije koja je nudila taj stan povoljnije nego prva agencija preko koje sam pogledala stan

čudno. inače agencije ugovorom obvežu vlasnika da stan mogu prodavati samo preko njih.
kako ljudi to ne puše, onda ih ugovorom obvežu da moraju platiti proviziju agenciji ako stan prodaju mimo agencije onima s kojima je agencija spojila prodavatelje.
dakle, sumnjam da si ograničena samo na jednu agenciju a pitanje je koliko je takav "ugovor" uopće utuživ u stvarnosti.
mislim da više služi kao sredstvo plašenja pojedinaca pravnih laika.
otiđi kod njih i traži da ti daju primjerak ugovora.
ili, jednostavno ih ignoriraj i radi po svom.
zapne li, zovi.
ja jako volim vrijeđati pravne šarlatane i prodavatelje nekretnina

Stari Student
24-05-2014, 00:15
to u konačnici znači da i nakon što sam odbio potpisati ugovor s agencijom ta ista agencija mora mi pokazati i sljedeći stan, jer ako je sklopila ugovor sa prodavateljem stana onda je dužna po točki zakonu spojiti prodavatelja i kupca.
...
a to je sljedeće pitanje za mingorp :)

Ja studiram arhitekturu i zanimaju me luksuzne nekretnine. Odlazim do agencija i spreman sam potpisati ugovor ali me nitko ne želi odvesti u razgledavanje. Što da radim? Mogu li se pozvati na zakon?

caporegime
24-05-2014, 12:39
dok nisi potpisao ugovor........niste u odnosu i ništa te za agenciju ne veže